7ème baromètre de la fiscalité immobilière Arsene : les professionnels de l’immobilier moins préoccupés mais plus insatisfaits en 2020 ?

Arsene, cabinet d’avocats français exclusivement spécialisé en droit fiscal, dévoile les résultats de la 7ème édition de son baromètre dédié aux enjeux de la fiscalité immobilière :

30 % des sondés jugent positivement les mesures fiscales relatives aux entreprises prises par le Président Macron, un chiffre en baisse par rapport à 2018 (63 %), soulignant aujourd’hui une plus grande insatisfaction. Une tendance encore plus fortement marquée parmi les professionnels de l’industrie immobilière : seulement 14 % d’entre eux se déclarent satisfaits, alors qu’ils étaient 31 % en 2018.
Près de la moitié (49 % des sondés) a fait l’objet d’un contrôle fiscal en 2019, en très légère hausse par rapport à 2017 (45 %).
Les relations avec l’administration fiscale n’ont pas évolué en 2 ans pour 83 % des sondés. Cependant, 12 % constatent une amélioration. L’appréciation sur la qualité et l’efficacité du travail de l’administration fiscale s’est en revanche dégradée par rapport à 2018.
Les entrepôts connaîtront la croissance la plus rapide en 2020 pour 37 % des sondés devant les logements (25 %), les bureaux (16 %) et très loin devant les commerces (7%).
Plus de la moitié des sondés pense que le Brexit a eu un impact sur le marché français et 71 % pensent qu’il peut avoir un impact dans les 12 prochains mois, contre 84 % en 2018.
Seulement 13 % des professionnels interrogés ont expérimenté certaines dispositions issues de la nouvelle « relation de confiance ».

Le cabinet Arsene présente les résultats de son baromètre 2020 de la fiscalité immobilière, établi à l’occasion de la Winter Real Estate Conference 2020, qu’il organise chaque année. Principales conclusions : les mesures fiscales prises par le Président Macron et son gouvernement (Loi de Finances 2020, passage de l’ISF à l’IFI…), l’évolution des conventions et des traités internationaux, ainsi que l’impact du Brexit, représentent une préoccupation importante.

De nouvelles préoccupations et pratiques fiscales

De nombreux enjeux liés à la fiscalité restent centraux. En effet, les questions fiscales font parties des priorités lors des discussions des conseils d’administrations pour 76 % des répondants. Le baromètre révèle que les variations fréquentes de la législation et la sécurité fiscale étaient et restent les préoccupations majeures (tendances inchangées depuis la création du baromètre en 2011) même si l’on peut noter une légère amélioration par rapport à 2018. Le taux effectif d’imposition conserve sa troisième place, en légère baisse également (peut-être en raison d’une baisse progressive du taux de l’impôt sur les sociétés) :

• Les variations fréquentes de la législation sont passées de 3,24 pts en 2018 à 3,03 pts en 2020 (sur une échelle de 1 à 4);
• La sécurité fiscale est passée de 3,29 pts en 2018 à 2,9 pts en 2020 ;
• Le taux effectif d’imposition est passé de 2,96 pts en 2018 à 2,75 pts en 2020.

« Nous constatons cette année que seulement 30 % des sondés pensent que les mesures fiscales prises par le Président Macron et son gouvernement sont globalement satisfaisantes, ce qui constitue une baisse non négligeable en comparaison à 2018. Pour ce qui est de l’industrie immobilière, seuls 14 % des professionnels de l’immobilier jugent ses décisions satisfaisantes. Même si 32 % des promoteurs interrogés pensent que les dispositifs d’incitation fiscale sont satisfaisants (reconduction du dispositif Pinel, exonération des plus-values de cession de foncier dans certaines zones ou pour construire du logement social), contre 33 % en 2018, l’étude révèle que le secteur de l’immobilier est en attente d’évolution sur ces questions », commente François Lugand, associé chez Arsene responsable de la practice fiscalité immobilière. 

Dans cet environnement, les grandes tendances en matière d’investissement évoluent. En 2020, les entrepôts constituent le 1^er actif ciblé (37 % contre 30 % en 2018). Les logements continuent de représenter un quart (25 %) des actifs ciblés, et dépassent ainsi les bureaux, qui ne représentent plus que 16 % des actifs ciblés, contre 34 % en 2018. Enfin, la rareté de l’offre passe devant le niveau de prix parmi les facteurs les plus importants en matière d’investissement (avec 3,11 pts, échelle de 1 à 4 où 4 représente le facteur plus important et 1 le facteur le moins important). Le recours au financement n’est en revanche (toujours) pas un obstacle important.

Hausse du contrôle fiscal et statut quo des relations avec les autorités fiscales

Alors que près de la moitié des sondés (49 % contre 45 % en 2018) déclare avoir fait l’objet d’un contrôle fiscal au cours de l’année 2019, les résultats montrent qu’après une forte détérioration des relations avec l’administration fiscale exprimées en 2017, celles-ci continuent à se stabiliser (83 % jugent que les relations n’ont pas évolué), voire s’améliorent (12 % des répondants). Ainsi, le baromètre 2020 dévoile une baisse du recours aux pénalités fiscales : en 2020, seuls 17 % des répondants ont constaté que le recours aux pénalités fiscales était plus fréquent qu’avant, contre 30 % en 2018. Toutefois, l’application des pénalités au cours de l’année 2019 continue de servir à la négociation globale des litiges pour 80 % des interrogés.

Pour Franck Llinas, également associé au sein de la practice immobilier d’Arsene : « La perception des sondés se dégrade en revanche sur l’appréciation qu’ils portent sur la qualité d’écoute, de compréhension et de relations de confiance avec les services de l’administration fiscale. Ils sont en effet 50 % à la trouver bonne alors qu’ils étaient 82 % en 2018. De même, le jugement porté sur l’action de l’administration en termes d’efficacité du traitement des demandes est plus sévère qu’en 2018, seulement 39 % en sont satisfaits contre 58 % en 2018. »

La vision des normes internationales en 2020

Les sondés n’ont pas la même appréciation des normes internationales selon qu’ils investissent dans l’hexagone principalement ou au contraire à l’international. Cela étant, dans la hiérarchie des impôts difficile à comprendre, il semble que les sujets de fiscalité internationale et de retenue à la source ne soient pas les plus absconds.

Pour les acteurs internationaux, les normes internationales qui sont d’ailleurs souvent transposées dans notre droit national représentent une préoccupation importante et requièrent toute leur attention. Ainsi, les conditions de substance requises pour les plateformes d’investissements européens semblent mieux maitrisées que par le passé.

La modification des conventions fiscales dont celle entre la France et le Luxembourg est également une préoccupation importante (41% des sondés disent avoir été affectés par la réforme du traité).  Toutefois, certaines conventions restent encore très peu connues, 71 % des interrogés n’ont, par exemple, toujours pas entendu parler du Multilatéral Instrument (convention fiscale qui se superpose aux conventions fiscales bilatérales).

Également, plus de la moitié (57 %) pense que le Brexit a eu un impact sur le marché français et 71 % pensent qu’il peut avoir un impact dans les 12 prochains mois.

« L’environnement fiscal international reste une source d’incertitude pour les entreprises, y compris pour les acteurs du secteur de l’immobilier. Dans ce contexte changeant, les stratégies semblent avoir évolué. C’est le cas par exemple du recours à un OPPCI, dont 40 % pensent qu’il constitue un dispositif incontournable pour investir en France dans les prochains mois (ils étaient 70% à le penser en 2018). La modification de certaines normes internationales cumulée avec la baisse de l’impôt sur les sociétés semblent rendre le véhicule moins attractif que par le passé, même si la majorité de ceux qui l’utilise en sont satisfaits », conclut Stéphanie Hamis, associée d’Arsene.

Méthodologie :
Ce baromètre a été réalisé par Arsene au premier trimestre 2020 auprès de 80 professionnels du secteur immobilier : promoteurs, fonds, foncières, gestion d’actifs, etc. Les répondants occupent les fonctions suivantes, en France et à l’international : Direction générale ou Associés, Direction juridique, Direction financière, Contrôle de gestion, Responsable de projets, Directeur d’investissements, Asset Manager et Fund Manager.

À propos d’Arsene
Arsene est le premier cabinet d’avocats indépendant, exclusivement spécialisé en fiscalité. Membre fondateur du réseau international Taxand (50 pays, 400 associés, 2500 fiscalistes), le cabinet est indépendant de toute firme d’audit ou juridique.
Créé en 2004, le cabinet offre un service sur-mesure dans tous les principaux domaines d’activité. Forte de 22 associés parmi les 160 fiscalistes établis à Paris, l’équipe d’Arsene accompagne ses clients dans la gestion de leur fiscalité, dans un environnement international.
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