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Redevance pour création de bureaux en Île-de-France : le Conseil d’État rassure les investisseurs en limitant le délai de prescription

Arsene Taxand - Immobilier



Redevance pour création de bureaux en Île-de-France :  le Conseil d’État rassure les investisseurs en limitant le délai de prescription
Dans un arrêt en date du 30 juillet 2010, le Conseil d’État énonce en synthèse que dans l’hypothèse où une construction de bureaux ou une transformation de locaux préexistants en bureaux n’aurait pas fait l’objet d’un permis de construire ou du dépôt d’une déclaration alors que l’une ou l’autre de ces formalités était obligatoire, le délai de prescription de l’administration pour recouvrer la redevance serait de 6 années à compter de l’achèvement des constructions ou des aménagements exécutés sans autorisation ou sans déclaration.
 
L’intérêt de cette décision n’échappera pas aux praticiens qui ont pu se heurter dans cette hypothèse à un risque d’imprescriptibilité de l’action de l’administration, impossible à régler de façon satisfaisante dans les contrats de garantie.
 
Pour rappel, toute création de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ou toute transformation en bureaux ou en locaux de recherches de surfaces précédemment affectées à un autre usage en Île-de-France est assujettie une redevance communément appelée « redevance pour création de bureaux en Ile-de France » conformément aux articles L 520-1 et suivants du code de l’urbanisme.
 
Aux termes de l’article L 520-2 dudit code, l'avis de mise en recouvrement doit être émis dans les deux ans qui suivent soit la délivrance du permis de construire, soit la non-opposition à la déclaration préalable prévue à l'article L. 421-4, soit le dépôt de la déclaration prévue à l'article L. 520-9, soit, à défaut, le début des travaux.
 
Cet article stipule également que le recouvrement peut être poursuivi sur les propriétaires successifs des locaux, d’où un enjeu important en cas de cession de l’immeuble.
 
Une circulaire en date du 31 janvier 1986 émanant du ministère de l’urbanisme a ajouté un cinquième cas de fait générateur qui ferait courir le délai de prescription de l’administration à partir du procès-verbal constatant une infraction. Autrement dit pour les constructions irrégulières ou les transformations non déclarées, tant que le procès-verbal n’est pas dressé, l’action en recouvrement n’est pas prescrite. C’est bien sûr dans ce cas de figure, au demeurant relativement fréquent s’agissant des transformations non déclarées, que la négociation de la garantie de passif était délicate.
 
La décision rendue par le Conseil d’État vient semble t-il offrir une solution pragmatique dans un tel cas de figure. L’apport de l’arrêt est double ; d’une part, le Conseil d’État affirme le principe selon lequel la règle de prescription de 2 ans à compter du début des travaux ne joue que dans les cas où la construction ou la transformation ne nécessitait ni permis de construire ni de dépôt de déclaration. D’autre part, le Conseil d’État applique le délai général de prescription de l’administration qui est de 6 ans (à compter de l’achèvement des constructions ou aménagements litigieux) dans l’hypothèse où la construction ou la transformation aurait été réalisée en infraction au code de l’urbanisme. Ce faisant, le Conseil d’État semble remettre en cause la circulaire de 1986 et par conséquent le risque d’imprescriptibilité.
 
Les praticiens et surtout les investisseurs apprécieront…

Groupe immobilier Arsene Taxand
 
Arsene Taxand - Immobilier
Redevance pour création de bureaux en Île-de-France : le Conseil d’État rassure les investisseurs en limitant le délai de prescription
30 Septembre 2010
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L’intérêt de cette décision n’échappera pas aux praticiens qui ont pu se heurter dans cette hypothèse à un risque d’imprescriptibilité de l’action de l’administration, impossible à régler de façon satisfaisante dans les contrats de garantie.
 
Pour rappel, toute création de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ou toute transformation en bureaux ou en locaux de recherches de surfaces précédemment affectées à un autre usage en Île-de-France est assujettie une redevance communément appelée « redevance pour création de bureaux en Ile-de France » conformément aux articles L 520-1 et suivants du code de l’urbanisme.
 
Aux termes de l’article L 520-2 dudit code, l'avis de mise en recouvrement doit être émis dans les deux ans qui suivent soit la délivrance du permis de construire, soit la non-opposition à la déclaration préalable prévue à l'article L. 421-4, soit le dépôt de la déclaration prévue à l'article L. 520-9, soit, à défaut, le début des travaux.
 
Cet article stipule également que le recouvrement peut être poursuivi sur les propriétaires successifs des locaux, d’où un enjeu important en cas de cession de l’immeuble.
 
Une circulaire en date du 31 janvier 1986 émanant du ministère de l’urbanisme a ajouté un cinquième cas de fait générateur qui ferait courir le délai de prescription de l’administration à partir du procès-verbal constatant une infraction. Autrement dit pour les constructions irrégulières ou les transformations non déclarées, tant que le procès-verbal n’est pas dressé, l’action en recouvrement n’est pas prescrite. C’est bien sûr dans ce cas de figure, au demeurant relativement fréquent s’agissant des transformations non déclarées, que la négociation de la garantie de passif était délicate.
 
La décision rendue par le Conseil d’État vient semble t-il offrir une solution pragmatique dans un tel cas de figure. L’apport de l’arrêt est double ; d’une part, le Conseil d’État affirme le principe selon lequel la règle de prescription de 2 ans à compter du début des travaux ne joue que dans les cas où la construction ou la transformation ne nécessitait ni permis de construire ni de dépôt de déclaration. D’autre part, le Conseil d’État applique le délai général de prescription de l’administration qui est de 6 ans (à compter de l’achèvement des constructions ou aménagements litigieux) dans l’hypothèse où la construction ou la transformation aurait été réalisée en infraction au code de l’urbanisme. Ce faisant, le Conseil d’État semble remettre en cause la circulaire de 1986 et par conséquent le risque d’imprescriptibilité.
 
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L’intérêt de cette décision n’échappera pas aux praticiens qui ont pu se heurter dans cette hypothèse à un risque d’imprescriptibilité de l’action de l’administration, impossible à régler de façon satisfaisante dans les contrats de garantie.
 
Pour rappel, toute création de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ou toute transformation en bureaux ou en locaux de recherches de surfaces précédemment affectées à un autre usage en Île-de-France est assujettie une redevance communément appelée « redevance pour création de bureaux en Ile-de France » conformément aux articles L 520-1 et suivants du code de l’urbanisme.
 
Aux termes de l’article L 520-2 dudit code, l'avis de mise en recouvrement doit être émis dans les deux ans qui suivent soit la délivrance du permis de construire, soit la non-opposition à la déclaration préalable prévue à l'article L. 421-4, soit le dépôt de la déclaration prévue à l'article L. 520-9, soit, à défaut, le début des travaux.
 
Cet article stipule également que le recouvrement peut être poursuivi sur les propriétaires successifs des locaux, d’où un enjeu important en cas de cession de l’immeuble.
 
Une circulaire en date du 31 janvier 1986 émanant du ministère de l’urbanisme a ajouté un cinquième cas de fait générateur qui ferait courir le délai de prescription de l’administration à partir du procès-verbal constatant une infraction. Autrement dit pour les constructions irrégulières ou les transformations non déclarées, tant que le procès-verbal n’est pas dressé, l’action en recouvrement n’est pas prescrite. C’est bien sûr dans ce cas de figure, au demeurant relativement fréquent s’agissant des transformations non déclarées, que la négociation de la garantie de passif était délicate.
 
La décision rendue par le Conseil d’État vient semble t-il offrir une solution pragmatique dans un tel cas de figure. L’apport de l’arrêt est double ; d’une part, le Conseil d’État affirme le principe selon lequel la règle de prescription de 2 ans à compter du début des travaux ne joue que dans les cas où la construction ou la transformation ne nécessitait ni permis de construire ni de dépôt de déclaration. D’autre part, le Conseil d’État applique le délai général de prescription de l’administration qui est de 6 ans (à compter de l’achèvement des constructions ou aménagements litigieux) dans l’hypothèse où la construction ou la transformation aurait été réalisée en infraction au code de l’urbanisme. Ce faisant, le Conseil d’État semble remettre en cause la circulaire de 1986 et par conséquent le risque d’imprescriptibilité.
 
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