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Quemener sur sociétés immobilières : Le Conseil d’Etat change la donne

Arsene Taxand - Immobilier



Un arrêt récent du 6 juillet 2016 vient limiter les conditions dans lesquelles les retraitements issus de la jurisprudence Quemener doivent être appliqués à une opération de dissolution sans liquidation (« TUP ») réalisée à la suite de l’acquisition de titres de SCI immobilière translucide.
 
Les juges du Conseil d’Etat, suivant les recommandations du Commissaire du Gouvernement, ont jugé que le dispositif de correction du prix de revient fiscal des titres issu de la jurisprudence Quemener ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de double imposition de la société confondante. Le Conseil d’Etat a donc donné droit à l’administration fiscale qui réclamait l’imposition du profit de réévaluation réalisé sur l’immeuble un instant de raison avant la TUP sans que l’annulation des titres de la SCI dissoute puisse dégager une moins-value de même montant.
Le traitement fiscal de la TUP n’est donc plus neutre.
 
Certes, cette décision n’est peut-être pas totalement étrangère aux faits très particuliers de l’arrêt où les sociétés cédantes, appartenant au même groupe, étaient luxembourgeoises et la plus-value sur les titres exonérée par l’effet de la convention fiscale entre la France et Luxembourg. Toutefois, le Conseil d’Etat semble adopter un principe général qui remet en cause la position habituellement retenue pour les TUP de SCI translucides, en particulier celles réalisées post-acquisition et qui consistait à neutraliser au niveau de la société acquéreuse la plus-value latente sur l’immeuble. Décision qui apparait aussi surprenante au regard des positions exprimées jusqu’alors par l’administration fiscale et qui reconnaissaient la possibilité, par le biais d’une TUP, de neutraliser la plus-value dégagée lors de la réévaluation des immeubles par la SCI.
 
Toutefois, si la logique de la position retenue par le Conseil d’Etat semble implacable, ses effets restent encore à mesurer :
 
  • Qu’en sera-t-il des opérations réalisées antérieurement à cette décision et en particulier des opérations effectuées au cours de l’année 2016 ?
  • Quel sera l’impact effectif pour l’acquéreur de tels titres sur les opérations à venir : s’il reste effectivement imposable sur la plus-value future, la jurisprudence Quemener devrait pouvoir continuer à s’appliquer lors de la cession de l’immeuble détenu par la SCI ? 
  • Quel sera l’impact de cette décision pour les SIIC et OPPCI ?
  • Un mécanisme de décote pour impôt sur plus-value latente doit-il être maintenant prévu pour les opérations   relatives à la vente de SCI translucides comme en matière de cession de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ?
 
Seule certitude aujourd’hui : avec la fin prochaine de l’actuelle convention fiscale franco – luxembourgeoise en matière de plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière et cette décision, les grandes bases de structuration immobilière sont brouillées et appellent, praticiens et opérateurs, à faire preuve d’attention !

ARSENE TAXAND
Département fiscalité immobilière
 
Arsene Taxand - Immobilier
Quemener sur sociétés immobilières : Le Conseil d’Etat change la donne
13 Juillet 2016
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Les juges du Conseil d’Etat, suivant les recommandations du Commissaire du Gouvernement, ont jugé que le dispositif de correction du prix de revient fiscal des titres issu de la jurisprudence Quemener ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de double imposition de la société confondante. Le Conseil d’Etat a donc donné droit à l’administration fiscale qui réclamait l’imposition du profit de réévaluation réalisé sur l’immeuble un instant de raison avant la TUP sans que l’annulation des titres de la SCI dissoute puisse dégager une moins-value de même montant.
Le traitement fiscal de la TUP n’est donc plus neutre.
 
Certes, cette décision n’est peut-être pas totalement étrangère aux faits très particuliers de l’arrêt où les sociétés cédantes, appartenant au même groupe, étaient luxembourgeoises et la plus-value sur les titres exonérée par l’effet de la convention fiscale entre la France et Luxembourg. Toutefois, le Conseil d’Etat semble adopter un principe général qui remet en cause la position habituellement retenue pour les TUP de SCI translucides, en particulier celles réalisées post-acquisition et qui consistait à neutraliser au niveau de la société acquéreuse la plus-value latente sur l’immeuble. Décision qui apparait aussi surprenante au regard des positions exprimées jusqu’alors par l’administration fiscale et qui reconnaissaient la possibilité, par le biais d’une TUP, de neutraliser la plus-value dégagée lors de la réévaluation des immeubles par la SCI.
 
Toutefois, si la logique de la position retenue par le Conseil d’Etat semble implacable, ses effets restent encore à mesurer :
 
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  • Quel sera l’impact de cette décision pour les SIIC et OPPCI ?
  • Un mécanisme de décote pour impôt sur plus-value latente doit-il être maintenant prévu pour les opérations   relatives à la vente de SCI translucides comme en matière de cession de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ?
 
Seule certitude aujourd’hui : avec la fin prochaine de l’actuelle convention fiscale franco – luxembourgeoise en matière de plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière et cette décision, les grandes bases de structuration immobilière sont brouillées et appellent, praticiens et opérateurs, à faire preuve d’attention !

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Les juges du Conseil d’Etat, suivant les recommandations du Commissaire du Gouvernement, ont jugé que le dispositif de correction du prix de revient fiscal des titres issu de la jurisprudence Quemener ne trouvait à s’appliquer qu’en cas de double imposition de la société confondante. Le Conseil d’Etat a donc donné droit à l’administration fiscale qui réclamait l’imposition du profit de réévaluation réalisé sur l’immeuble un instant de raison avant la TUP sans que l’annulation des titres de la SCI dissoute puisse dégager une moins-value de même montant.
Le traitement fiscal de la TUP n’est donc plus neutre.
 
Certes, cette décision n’est peut-être pas totalement étrangère aux faits très particuliers de l’arrêt où les sociétés cédantes, appartenant au même groupe, étaient luxembourgeoises et la plus-value sur les titres exonérée par l’effet de la convention fiscale entre la France et Luxembourg. Toutefois, le Conseil d’Etat semble adopter un principe général qui remet en cause la position habituellement retenue pour les TUP de SCI translucides, en particulier celles réalisées post-acquisition et qui consistait à neutraliser au niveau de la société acquéreuse la plus-value latente sur l’immeuble. Décision qui apparait aussi surprenante au regard des positions exprimées jusqu’alors par l’administration fiscale et qui reconnaissaient la possibilité, par le biais d’une TUP, de neutraliser la plus-value dégagée lors de la réévaluation des immeubles par la SCI.
 
Toutefois, si la logique de la position retenue par le Conseil d’Etat semble implacable, ses effets restent encore à mesurer :
 
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  • Quel sera l’impact de cette décision pour les SIIC et OPPCI ?
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