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OPCI 1 : SIIC 3

Arsene Taxand – Immobilier

La Loi de Finances rectificative pour 2005 donne naissance au régime fiscal des OPCI et favorise les opérations d'externalisation d'immeubles.



OPCI 1 : SIIC 3
Depuis maintenant trois ans, nous avons pris l’habitude de voir des pans relativement majeurs de la fiscalité du secteur immobilier réformés sous l’impulsion du Sénateur Philippe Marini, rapporteur général de la commission des finances. Le cru 2006 est probablement le meilleur et un modèle de technique et de tactique législatives.

Tout d’abord en ce qu’il porte sur les « fonds » baptismaux, même si un décret d’application devra encore préciser certains aspects techniques, l’OPCI ou l’OPCVM dédié à l’investissement immobilier. Ensuite, car il renforce le régime fiscal des SIIC. En leur permettant de créer des « SIIC de SIIC » à l’instar des fonds de fonds, une SIIC pourra maintenant investir dans le capital d’une autre SIIC et étendre son régime d’exonération d’impôts aux dividendes perçus de sa participation.

Enfin, la critique s’était faite de plus en plus pressante ces dernières semaines sur le caractère relativement incomplet voire inopératoire du régime de faveur des apports d’immeubles à des SIIC. La portée de l’amendement est limpide : ce régime est désormais élargi à toutes les cessions d’immeubles. Ainsi, une société soumise à l’impôt sur les sociétés, propriétaire d’un immeuble, pourra bénéficier jusqu’à la fin de l’année 2007, d’un régime de faveur au titre de la cession de son actif. Le taux de l’impôt sur les sociétés sera alors ramené de 33,33% à 16,5% plus contribution additionnelle à la condition que l’immeuble soit cédé à une société faisant appel publique à l’épargne ou agrée par les marchés financiers et que celle-ci le conserve à son actif pendant cinq ans.

OPCI 1

Suite logique à l’ordonnance du 13 octobre 2005, le volet fiscal de l’OPCI a été adopté sous la même technique de l’amendement sénatorial dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2005.
Cet instrument, à mi-chemin entre un FCP immobilier et une SICAV constitue une nouvelle catégorie d’organisme de placement collectif fortement marqué par son objet immobilier. Cette nouvelle catégorie d’OPCVM n’en est pas un, comme tenu de la nature immobilière des actifs sous-jacents. Cette nature immobilière est, en particulier, affectée par la liquidité des parts de l’OPCI (référence à des valeurs d’expertise et non de marché). Par ailleurs, l’OPCI peut recourir à l’endettement (« Loan To Value » de 50%) et affecter une partie significative de son allocation d’actifs, 40%, à des biens autres qu’immobiliers (dont 10% au moins affectés à des dépôts, instruments financiers à caractère liquide et des liquidités).
Afin de servir l’objectif de redynamisation du régime des SCPI, dont les contraintes ne correspondaient plus à un marché de l’immobilier dont le maître mot est la liquidité, le gouvernement a prévu un régime d’OPCI à double vitesse avec le« fonds de placement immobilier », ou FPI, et les « sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable », ou SPPICAV.
Pour les SPICCAV, le régime fiscal serait identique au régime des SIIC (exonération et imposition au niveau du porteur d’action). En contrepartie, la SPPICAV serait, comme la SIIC, tenue de distribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50% des plus-values réalisées. S’agissant des actionnaires personnes physiques, les revenus distribués seraient imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et les plus-values réalisées par les porteurs des actions, dans la catégorie des plus-values sur cessions de valeurs mobilières. Pour les actionnaires personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, les revenus distribués seraient inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun mais ne pourraient bénéficier du régime spécial des sociétés mères et filiales, les plus-values de cessions des actions des SPPICAV seraient, quant à elles, imposées au taux de droit commun (le régime des plus-values à long terme n’étant pas applicable).
Pour les FPI, le régime fiscal est celui d’une transparence fiscale d’un type nouveau. Du fait de l'absence de personnalité morale, les porteurs seraient en effet imposés comme s'ils avaient eux-mêmes perçu les revenus encaissés par le fonds. Toutefois, ils ne seraient cependant imposés qu'à hauteur des revenus ou des plus-values distribués par le fonds. Celui-ci serait tenu de distribuer 85% du montant distribuable des produits perçus et des plus-values réalisées. Ainsi, les revenus encaissés par le FPI conserveraient leur qualification propre - revenus locatifs, intérêts, dividendes - et seraient imposés, selon le cas, dans la catégorie des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers pour les détenteurs de parts personnes physiques. Les plus-values réalisées par le fonds sur les actifs immobiliers relèveraient du régime des plus-values immobilières des particuliers et les plus-values réalisées sur les actifs mobiliers seraient imposées chez les porteurs de parts, personnes physiques, au taux de 16 % (hors prélèvements sociaux). S’agissant des détenteurs de parts, personnes morales, les revenus distribués ainsi que les plus-values de cession de parts de FPI sont inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun.
Par ailleurs, dans la mesure où les actifs détenus par les SPPICAV devront être évalués à leur valeur réelle, aucun amortissement ne devrait pouvoir être appliqué. Toutefois, le dispositif devrait prévoir pour la détermination de l’obligation distributive liée aux produits des immeubles une sorte d’abattement notionnel égal à 1,5% du prix de revient de l’immeuble. Cet abattement, serait optionnel, modulable (de 0% à 1,5%) et appliqué chaque année, immeuble par immeuble. Un abattement similaire devrait également trouver à s’appliquer s’agissant des FPI.
Enfin, pour encourager la transformation des SCPI en OPCI dans un délai de cinq ans à compter de l'homologation par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF), une exonération de droit d'enregistrement et de taxe de publicité foncière ainsi que du salaire des conservateurs des hypothèques est prévue. Par ailleurs, les plus-values devant être constatées au moment de cette transformation bénéficieront d'un sursis d'imposition : c’est un avantage notable dont les SIIC n’avaient pu bénéficier, mais en fait un geste peu coûteux pour les finances publiques compte tenu de la situation en moins-values sur leur portefeuille de nombreuses SCPI.

SIIC : 3
L’introduction de l’OPCI a été l’occasion pour le gouvernement d’étendre le régime de faveur des apports d’actifs au profit des sociétés faisant appel public à deux niveaux :
- tout d’abord en permettant aux nouveaux OPCI de bénéficier de ce régime,
- ensuite en substituant à la voie de l’apport, celle beaucoup plus large de la cession.
La modification de cette règle revient à introduire un taux spécifique de 16.5% plus contribution additionnelle pour les cessions d’immeubles au profit des sociétés faisant appel public à l’épargne ainsi que les sociétés agréées par l’AMF. Cette mesure nous suggère les commentaires suivants :
Les opérations d’externalisation devraient enfin voir leur environnement fiscal favorisé pour les entreprises disposant de patrimoine « SIICable ». La technique de l’apport ne devrait donc plus être utilisée que dans des cas relativement isolés car on connaît ses nombreux obstacles aussi bien financiers (surcote sur ANR des SIIC et risque de dilution, liquidité des titres dans un contexte de faible flottant) que juridique : technique de l’apport peut compatible avec la cotation du bénéficiaire. On peut toutefois noter qu’elle garde un attrait sur un plan fiscal en permettant d’éviter l’application des droits d’enregistrement pour l’acquéreur.
Le dispositif maintient au niveau du cessionnaire, SIIC ou OPCI, une obligation de conservation de l’immeuble pendant 5 ans. Si cette obligation de conservation trouvait sa logique dans le cadre de l’apport, elle est moins compréhensible dans son objectif avec la technique de la cession. Cela ne semble toutefois pas un obstacle compte tenu des délais de rotation relativement long des SIIC.
La fenêtre de tir pour les cessions d’actifs est courte : elle s’étend jusque la fin de l’année 2007. Cependant, de nombreuses opérations bloquées du fait de la complexité de l’apport devraient pouvoir se réaliser maintenant dans des conditions nettement plus favorables. Par ailleurs, la FSIF a indiqué qu’elle tenterait d’obtenir un prolongement d’application de ce dispositif au-delà de cette date.

Francois Lugand
 
Arsene Taxand – Immobilier
OPCI 1 : SIIC 3
4 Janvier 2006
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Enfin, la critique s’était faite de plus en plus pressante ces dernières semaines sur le caractère relativement incomplet voire inopératoire du régime de faveur des apports d’immeubles à des SIIC. La portée de l’amendement est limpide : ce régime est désormais élargi à toutes les cessions d’immeubles. Ainsi, une société soumise à l’impôt sur les sociétés, propriétaire d’un immeuble, pourra bénéficier jusqu’à la fin de l’année 2007, d’un régime de faveur au titre de la cession de son actif. Le taux de l’impôt sur les sociétés sera alors ramené de 33,33% à 16,5% plus contribution additionnelle à la condition que l’immeuble soit cédé à une société faisant appel publique à l’épargne ou agrée par les marchés financiers et que celle-ci le conserve à son actif pendant cinq ans.

OPCI 1

Suite logique à l’ordonnance du 13 octobre 2005, le volet fiscal de l’OPCI a été adopté sous la même technique de l’amendement sénatorial dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2005.
Cet instrument, à mi-chemin entre un FCP immobilier et une SICAV constitue une nouvelle catégorie d’organisme de placement collectif fortement marqué par son objet immobilier. Cette nouvelle catégorie d’OPCVM n’en est pas un, comme tenu de la nature immobilière des actifs sous-jacents. Cette nature immobilière est, en particulier, affectée par la liquidité des parts de l’OPCI (référence à des valeurs d’expertise et non de marché). Par ailleurs, l’OPCI peut recourir à l’endettement (« Loan To Value » de 50%) et affecter une partie significative de son allocation d’actifs, 40%, à des biens autres qu’immobiliers (dont 10% au moins affectés à des dépôts, instruments financiers à caractère liquide et des liquidités).
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Pour les SPICCAV, le régime fiscal serait identique au régime des SIIC (exonération et imposition au niveau du porteur d’action). En contrepartie, la SPPICAV serait, comme la SIIC, tenue de distribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50% des plus-values réalisées. S’agissant des actionnaires personnes physiques, les revenus distribués seraient imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et les plus-values réalisées par les porteurs des actions, dans la catégorie des plus-values sur cessions de valeurs mobilières. Pour les actionnaires personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, les revenus distribués seraient inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun mais ne pourraient bénéficier du régime spécial des sociétés mères et filiales, les plus-values de cessions des actions des SPPICAV seraient, quant à elles, imposées au taux de droit commun (le régime des plus-values à long terme n’étant pas applicable).
Pour les FPI, le régime fiscal est celui d’une transparence fiscale d’un type nouveau. Du fait de l'absence de personnalité morale, les porteurs seraient en effet imposés comme s'ils avaient eux-mêmes perçu les revenus encaissés par le fonds. Toutefois, ils ne seraient cependant imposés qu'à hauteur des revenus ou des plus-values distribués par le fonds. Celui-ci serait tenu de distribuer 85% du montant distribuable des produits perçus et des plus-values réalisées. Ainsi, les revenus encaissés par le FPI conserveraient leur qualification propre - revenus locatifs, intérêts, dividendes - et seraient imposés, selon le cas, dans la catégorie des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers pour les détenteurs de parts personnes physiques. Les plus-values réalisées par le fonds sur les actifs immobiliers relèveraient du régime des plus-values immobilières des particuliers et les plus-values réalisées sur les actifs mobiliers seraient imposées chez les porteurs de parts, personnes physiques, au taux de 16 % (hors prélèvements sociaux). S’agissant des détenteurs de parts, personnes morales, les revenus distribués ainsi que les plus-values de cession de parts de FPI sont inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun.
Par ailleurs, dans la mesure où les actifs détenus par les SPPICAV devront être évalués à leur valeur réelle, aucun amortissement ne devrait pouvoir être appliqué. Toutefois, le dispositif devrait prévoir pour la détermination de l’obligation distributive liée aux produits des immeubles une sorte d’abattement notionnel égal à 1,5% du prix de revient de l’immeuble. Cet abattement, serait optionnel, modulable (de 0% à 1,5%) et appliqué chaque année, immeuble par immeuble. Un abattement similaire devrait également trouver à s’appliquer s’agissant des FPI.
Enfin, pour encourager la transformation des SCPI en OPCI dans un délai de cinq ans à compter de l'homologation par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF), une exonération de droit d'enregistrement et de taxe de publicité foncière ainsi que du salaire des conservateurs des hypothèques est prévue. Par ailleurs, les plus-values devant être constatées au moment de cette transformation bénéficieront d'un sursis d'imposition : c’est un avantage notable dont les SIIC n’avaient pu bénéficier, mais en fait un geste peu coûteux pour les finances publiques compte tenu de la situation en moins-values sur leur portefeuille de nombreuses SCPI.

SIIC : 3
L’introduction de l’OPCI a été l’occasion pour le gouvernement d’étendre le régime de faveur des apports d’actifs au profit des sociétés faisant appel public à deux niveaux :
- tout d’abord en permettant aux nouveaux OPCI de bénéficier de ce régime,
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Les opérations d’externalisation devraient enfin voir leur environnement fiscal favorisé pour les entreprises disposant de patrimoine « SIICable ». La technique de l’apport ne devrait donc plus être utilisée que dans des cas relativement isolés car on connaît ses nombreux obstacles aussi bien financiers (surcote sur ANR des SIIC et risque de dilution, liquidité des titres dans un contexte de faible flottant) que juridique : technique de l’apport peut compatible avec la cotation du bénéficiaire. On peut toutefois noter qu’elle garde un attrait sur un plan fiscal en permettant d’éviter l’application des droits d’enregistrement pour l’acquéreur.
Le dispositif maintient au niveau du cessionnaire, SIIC ou OPCI, une obligation de conservation de l’immeuble pendant 5 ans. Si cette obligation de conservation trouvait sa logique dans le cadre de l’apport, elle est moins compréhensible dans son objectif avec la technique de la cession. Cela ne semble toutefois pas un obstacle compte tenu des délais de rotation relativement long des SIIC.
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Tout d’abord en ce qu’il porte sur les « fonds » baptismaux, même si un décret d’application devra encore préciser certains aspects techniques, l’OPCI ou l’OPCVM dédié à l’investissement immobilier. Ensuite, car il renforce le régime fiscal des SIIC. En leur permettant de créer des « SIIC de SIIC » à l’instar des fonds de fonds, une SIIC pourra maintenant investir dans le capital d’une autre SIIC et étendre son régime d’exonération d’impôts aux dividendes perçus de sa participation.

Enfin, la critique s’était faite de plus en plus pressante ces dernières semaines sur le caractère relativement incomplet voire inopératoire du régime de faveur des apports d’immeubles à des SIIC. La portée de l’amendement est limpide : ce régime est désormais élargi à toutes les cessions d’immeubles. Ainsi, une société soumise à l’impôt sur les sociétés, propriétaire d’un immeuble, pourra bénéficier jusqu’à la fin de l’année 2007, d’un régime de faveur au titre de la cession de son actif. Le taux de l’impôt sur les sociétés sera alors ramené de 33,33% à 16,5% plus contribution additionnelle à la condition que l’immeuble soit cédé à une société faisant appel publique à l’épargne ou agrée par les marchés financiers et que celle-ci le conserve à son actif pendant cinq ans.

OPCI 1

Suite logique à l’ordonnance du 13 octobre 2005, le volet fiscal de l’OPCI a été adopté sous la même technique de l’amendement sénatorial dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2005.
Cet instrument, à mi-chemin entre un FCP immobilier et une SICAV constitue une nouvelle catégorie d’organisme de placement collectif fortement marqué par son objet immobilier. Cette nouvelle catégorie d’OPCVM n’en est pas un, comme tenu de la nature immobilière des actifs sous-jacents. Cette nature immobilière est, en particulier, affectée par la liquidité des parts de l’OPCI (référence à des valeurs d’expertise et non de marché). Par ailleurs, l’OPCI peut recourir à l’endettement (« Loan To Value » de 50%) et affecter une partie significative de son allocation d’actifs, 40%, à des biens autres qu’immobiliers (dont 10% au moins affectés à des dépôts, instruments financiers à caractère liquide et des liquidités).
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Pour les SPICCAV, le régime fiscal serait identique au régime des SIIC (exonération et imposition au niveau du porteur d’action). En contrepartie, la SPPICAV serait, comme la SIIC, tenue de distribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50% des plus-values réalisées. S’agissant des actionnaires personnes physiques, les revenus distribués seraient imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et les plus-values réalisées par les porteurs des actions, dans la catégorie des plus-values sur cessions de valeurs mobilières. Pour les actionnaires personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, les revenus distribués seraient inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun mais ne pourraient bénéficier du régime spécial des sociétés mères et filiales, les plus-values de cessions des actions des SPPICAV seraient, quant à elles, imposées au taux de droit commun (le régime des plus-values à long terme n’étant pas applicable).
Pour les FPI, le régime fiscal est celui d’une transparence fiscale d’un type nouveau. Du fait de l'absence de personnalité morale, les porteurs seraient en effet imposés comme s'ils avaient eux-mêmes perçu les revenus encaissés par le fonds. Toutefois, ils ne seraient cependant imposés qu'à hauteur des revenus ou des plus-values distribués par le fonds. Celui-ci serait tenu de distribuer 85% du montant distribuable des produits perçus et des plus-values réalisées. Ainsi, les revenus encaissés par le FPI conserveraient leur qualification propre - revenus locatifs, intérêts, dividendes - et seraient imposés, selon le cas, dans la catégorie des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers pour les détenteurs de parts personnes physiques. Les plus-values réalisées par le fonds sur les actifs immobiliers relèveraient du régime des plus-values immobilières des particuliers et les plus-values réalisées sur les actifs mobiliers seraient imposées chez les porteurs de parts, personnes physiques, au taux de 16 % (hors prélèvements sociaux). S’agissant des détenteurs de parts, personnes morales, les revenus distribués ainsi que les plus-values de cession de parts de FPI sont inclus dans le résultat imposable dans les conditions de droit commun.
Par ailleurs, dans la mesure où les actifs détenus par les SPPICAV devront être évalués à leur valeur réelle, aucun amortissement ne devrait pouvoir être appliqué. Toutefois, le dispositif devrait prévoir pour la détermination de l’obligation distributive liée aux produits des immeubles une sorte d’abattement notionnel égal à 1,5% du prix de revient de l’immeuble. Cet abattement, serait optionnel, modulable (de 0% à 1,5%) et appliqué chaque année, immeuble par immeuble. Un abattement similaire devrait également trouver à s’appliquer s’agissant des FPI.
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SIIC : 3
L’introduction de l’OPCI a été l’occasion pour le gouvernement d’étendre le régime de faveur des apports d’actifs au profit des sociétés faisant appel public à deux niveaux :
- tout d’abord en permettant aux nouveaux OPCI de bénéficier de ce régime,
- ensuite en substituant à la voie de l’apport, celle beaucoup plus large de la cession.
La modification de cette règle revient à introduire un taux spécifique de 16.5% plus contribution additionnelle pour les cessions d’immeubles au profit des sociétés faisant appel public à l’épargne ainsi que les sociétés agréées par l’AMF. Cette mesure nous suggère les commentaires suivants :
Les opérations d’externalisation devraient enfin voir leur environnement fiscal favorisé pour les entreprises disposant de patrimoine « SIICable ». La technique de l’apport ne devrait donc plus être utilisée que dans des cas relativement isolés car on connaît ses nombreux obstacles aussi bien financiers (surcote sur ANR des SIIC et risque de dilution, liquidité des titres dans un contexte de faible flottant) que juridique : technique de l’apport peut compatible avec la cotation du bénéficiaire. On peut toutefois noter qu’elle garde un attrait sur un plan fiscal en permettant d’éviter l’application des droits d’enregistrement pour l’acquéreur.
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