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Loi de Finances 2008 : le 'paquet' Marini

Arsene Taxand – Immobilier



Loi de Finances 2008 : le 'paquet' Marini
Le sénateur Marini a déposé un amendement ce vendredi 23 novembre au projet de loi de finances pour 2008 et propose des évolutions structurantes pour le marché immobilier. Pour passer, ces mesures devront encore êtres présentées au vote des sénateurs et acceptées par le gouvernement lors du vote en première lecture. Si elles ne sont donc pas définitives, le débat est engagé. En résumé, les principales propositions sont les suivantes

- Un SIIC 3 étendu :

Le régime de faveur dit SIIC 2 & 3 consistant à réduire l’imposition à 16,5% des plus-values immobilières serait étendu :
- aux cessions de sociétés à prépondérance immobilière, quelle que soit leur forme ou régime fiscal (IS et IR),
- aux cessions d'immeubles par une SCI ou SNC soumise à l'IR à hauteur des droits détenus par des sociétés soumises à l'IS dans les conditions de droit commun (donc plus besoin d’option).

Par ailleurs, le régime SPPICAV sur SIIC est désormais possible : le bénéfice du régime mère/fille serait en effet applicable.
SPPICAV de SIIC, SIIC de SIIC, SIIC de SPPICAV, de nombreuses opportunités s'ouvrent aux acteurs du marché et ces véhicules « boostés » par leur régime de faveur à l’acquisition, au moins jusque fin 2008, n’en ont pas fini de structurer le marché.

- Un lifting profond du régime des plus-values immobilières des non-résidents (à compter du 1er janvier 2008) :

Seraient désormais imposables à 33,1/3%, non seulement les plus-values de cession de sociétés non cotées, mais également de sociétés cotées à prépondérance immobilière et de SPPICAV (français ou étrangers) lorsque le cédant détient plus de 10% (directement ou indirectement).

Bonne nouvelle pour les petits porteurs, nettement moins pour les actionnaires non-résidents détenant plus de 10% dans une SIIC française! Rappelons toutefois :

- que ce régime s’applique sous réserve des conventions fiscales qui restent très protectrices pour certaines d’entre elles (Luxembourg, Allemagne, Ireland, pour ne parler que de nos Etats voisins) ;
- qu’il serait prévu au rang des bonnes nouvelles une réduction du taux à 15% pour les plus-values réalisées par des personnes morales résidentes de l'UE, de l'Espace économique européen ou d'un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative lors de la cession de sociétés non cotée à prépondérance immobilière ou de parts d’un SPPICAV (si le cédant détient plus de 10%).

Si la référence aux SPPIVAC pourrait s'expliquer du fait de l'absence a priori de bénéfice des conventions fiscales, on comprend moins la référence aux sociétés non cotées, notamment dans un contexte où le taux des plus-values de cession de titres de société immobilière deviendrait imposable au taux de 33,1/3 pour les sociétés françaises dans la réforme proposée par le gouvernement (voir notre Tax Alert « Projet de loi de finances 2008 : une mesure douloureuse pour les sociétés immobilières »). Ce dispositif devra donc être confirmé.

Par ailleurs, notons l’extension à fin 2009 du régime de réévaluation libre d'actifs immobiliers imposable à 16,5%. Certes, on peut être déçu qu’une telle mesure ne soit pas applicable au régime SIIC 2&3, mais gageons qu’une telle mesure reste encore possible l’année prochaine sous la pression d’une année qui s’annonce très favorablement pour ces opérations.

Enfin Last but not least, nous garderons une vraie déception, car rien n’est proposé par Monsieur Marini sur le régime des plus-values immobilières que le gouvernement propose de sortir du régime des plus-values à long terme et de taxer à 33,1/3% : rien sur l’effet rétroactif au 26 septembre 2007, rien sur un aménagement du dispositif. Ce régime semble donc bien acquis maintenant dans son principe.

A suivre, mais le sénateur Marini ne nous a pas donné l’habitude d’être contrarié par le gouvernement. L’année 2008 s’annonce passionnante : chacun devra aiguiser sa stratégie !

François Lugand
 
Arsene Taxand – Immobilier
Loi de Finances 2008 : le 'paquet' Marini
24 Novembre 2007
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Le régime de faveur dit SIIC 2 & 3 consistant à réduire l’imposition à 16,5% des plus-values immobilières serait étendu :
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Par ailleurs, le régime SPPICAV sur SIIC est désormais possible : le bénéfice du régime mère/fille serait en effet applicable.
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- Un lifting profond du régime des plus-values immobilières des non-résidents (à compter du 1er janvier 2008) :

Seraient désormais imposables à 33,1/3%, non seulement les plus-values de cession de sociétés non cotées, mais également de sociétés cotées à prépondérance immobilière et de SPPICAV (français ou étrangers) lorsque le cédant détient plus de 10% (directement ou indirectement).

Bonne nouvelle pour les petits porteurs, nettement moins pour les actionnaires non-résidents détenant plus de 10% dans une SIIC française! Rappelons toutefois :

- que ce régime s’applique sous réserve des conventions fiscales qui restent très protectrices pour certaines d’entre elles (Luxembourg, Allemagne, Ireland, pour ne parler que de nos Etats voisins) ;
- qu’il serait prévu au rang des bonnes nouvelles une réduction du taux à 15% pour les plus-values réalisées par des personnes morales résidentes de l'UE, de l'Espace économique européen ou d'un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative lors de la cession de sociétés non cotée à prépondérance immobilière ou de parts d’un SPPICAV (si le cédant détient plus de 10%).

Si la référence aux SPPIVAC pourrait s'expliquer du fait de l'absence a priori de bénéfice des conventions fiscales, on comprend moins la référence aux sociétés non cotées, notamment dans un contexte où le taux des plus-values de cession de titres de société immobilière deviendrait imposable au taux de 33,1/3 pour les sociétés françaises dans la réforme proposée par le gouvernement (voir notre Tax Alert « Projet de loi de finances 2008 : une mesure douloureuse pour les sociétés immobilières »). Ce dispositif devra donc être confirmé.

Par ailleurs, notons l’extension à fin 2009 du régime de réévaluation libre d'actifs immobiliers imposable à 16,5%. Certes, on peut être déçu qu’une telle mesure ne soit pas applicable au régime SIIC 2&3, mais gageons qu’une telle mesure reste encore possible l’année prochaine sous la pression d’une année qui s’annonce très favorablement pour ces opérations.

Enfin Last but not least, nous garderons une vraie déception, car rien n’est proposé par Monsieur Marini sur le régime des plus-values immobilières que le gouvernement propose de sortir du régime des plus-values à long terme et de taxer à 33,1/3% : rien sur l’effet rétroactif au 26 septembre 2007, rien sur un aménagement du dispositif. Ce régime semble donc bien acquis maintenant dans son principe.

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- Un SIIC 3 étendu :

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- aux cessions d'immeubles par une SCI ou SNC soumise à l'IR à hauteur des droits détenus par des sociétés soumises à l'IS dans les conditions de droit commun (donc plus besoin d’option).

Par ailleurs, le régime SPPICAV sur SIIC est désormais possible : le bénéfice du régime mère/fille serait en effet applicable.
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- Un lifting profond du régime des plus-values immobilières des non-résidents (à compter du 1er janvier 2008) :

Seraient désormais imposables à 33,1/3%, non seulement les plus-values de cession de sociétés non cotées, mais également de sociétés cotées à prépondérance immobilière et de SPPICAV (français ou étrangers) lorsque le cédant détient plus de 10% (directement ou indirectement).

Bonne nouvelle pour les petits porteurs, nettement moins pour les actionnaires non-résidents détenant plus de 10% dans une SIIC française! Rappelons toutefois :

- que ce régime s’applique sous réserve des conventions fiscales qui restent très protectrices pour certaines d’entre elles (Luxembourg, Allemagne, Ireland, pour ne parler que de nos Etats voisins) ;
- qu’il serait prévu au rang des bonnes nouvelles une réduction du taux à 15% pour les plus-values réalisées par des personnes morales résidentes de l'UE, de l'Espace économique européen ou d'un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative lors de la cession de sociétés non cotée à prépondérance immobilière ou de parts d’un SPPICAV (si le cédant détient plus de 10%).

Si la référence aux SPPIVAC pourrait s'expliquer du fait de l'absence a priori de bénéfice des conventions fiscales, on comprend moins la référence aux sociétés non cotées, notamment dans un contexte où le taux des plus-values de cession de titres de société immobilière deviendrait imposable au taux de 33,1/3 pour les sociétés françaises dans la réforme proposée par le gouvernement (voir notre Tax Alert « Projet de loi de finances 2008 : une mesure douloureuse pour les sociétés immobilières »). Ce dispositif devra donc être confirmé.

Par ailleurs, notons l’extension à fin 2009 du régime de réévaluation libre d'actifs immobiliers imposable à 16,5%. Certes, on peut être déçu qu’une telle mesure ne soit pas applicable au régime SIIC 2&3, mais gageons qu’une telle mesure reste encore possible l’année prochaine sous la pression d’une année qui s’annonce très favorablement pour ces opérations.

Enfin Last but not least, nous garderons une vraie déception, car rien n’est proposé par Monsieur Marini sur le régime des plus-values immobilières que le gouvernement propose de sortir du régime des plus-values à long terme et de taxer à 33,1/3% : rien sur l’effet rétroactif au 26 septembre 2007, rien sur un aménagement du dispositif. Ce régime semble donc bien acquis maintenant dans son principe.

A suivre, mais le sénateur Marini ne nous a pas donné l’habitude d’être contrarié par le gouvernement. L’année 2008 s’annonce passionnante : chacun devra aiguiser sa stratégie !

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