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Les sociétés immobilières ont la côte

Arsene Taxand – Immobilier



Photo Bruno Paget
Photo Bruno Paget
Les pouvoirs publics et les investisseurs ont redécouvert le secteur de l’immobilier coté. Sur le modèle des grands REITs anglo-saxons, la France a dans un premier temps adapté ce régime en permettant aux sociétés foncières cotées d’opter pour un régime de transparence fiscale à partir de 2003.

Ce régime fiscal a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. Assorti d’obligations distributives relativement favorables (85% pour les revenus locatifs nets et 50% pour les plus-values, avec une capacité d’endettement et d’amortissement inchangée dans la société), encouragé par un taux d’impôt libératoire sur les plus-values latentes de 16,5% (l’ « exit tax »), le SIIC était ainsi né sous de bons auspices.

Cet attrait du régime fiscal des SIIC est renforcé par la possibilité pour les propriétaires d’actifs immobiliers de leur céder des immeubles en bénéficiant d’une réduction du taux d’imposition applicable à la plus-value de cession de 33,1/3% plus contribution additionnelle à 16,5%.

Ce régime de faveur, d’abord réservé aux apports et étendu à compter du 1er janvier 2006 aux cessions pures et simples, se justifie notamment par la situation très particulière de l’immobilier professionnel en France. En effet, contrairement à la plupart des entreprises étrangères, les entreprises françaises sont très majoritairement propriétaires (70%) de leur patrimoine immobilier. L’externalisation est donc une problématique française d’actualité, à laquelle est fortement sensibilisé l’Etat. Mais elle était jusque là pénalisée par une imposition très élevée des plus-values. Ce régime de faveur doit permettre de satisfaire à la fois ces grands utilisateurs qui souhaitent se désengager de patrimoines consommateurs de fonds propres et les sociétés SIIC à la recherche de nouveaux patrimoines à développer dans un marché de pénurie de produits d’investissement.

Certes, les sceptiques pourront soutenir que le régime de faveur de cessions est limité dans le temps à la fin de l’année 2007, mais on ne doute pas que tant d’habileté pour l’introduction de ce régime ne permette d’en poursuivre les effets au-delà, dès lors que la mesure sera suivie d’effet et que des premières opérations significatives auront été réalisées.

La consécration de cette dynamique à la française pourrait venir, contre toute attente, de nos amis britanniques. En effet, dans son projet de loi budgétaire pour 2007, le gouvernement britannique a prévu l’introduction à son tour d’un régime fiscal spécifique pour les REITs (Real Estate Investment Trust), comparable au régime SIIC.

En synthèse, ce nouveau régime s’appliquerait aux sociétés immobilières cotées au Royaume Uni. Ces sociétés immobilières - dont 75% de la valeur totale des revenus de la société ainsi que de la valeur de ses actifs au bilan devra être dédié à la location - seraient exonérées d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant 10 ans, ainsi que sur les plus-values de cession des immeubles relevant du secteur exonéré. Enfin, le REIT serait soumis à une obligation de distribution de 90% de son résultat exonéré.

S’agissant des actionnaires, les dividendes distribués par le REIT seraient soumis à une retenue à la source de 22% prélevée directement par le REIT, à l’exception de ceux destinés à des fonds de pension et à des organismes non lucratifs. Enfin, l’option pour ce régime entraînerait une « conversion charge», applicable sur la base de la valeur de marché brute du patrimoine du REIT – et non la plus-value comme dans le modèle français - dont le taux serait de 2%, payable sur 4 ans.

La démarche adoptée par les britanniques offre plusieurs similarités avec le régime français. On peut toutefois noter, à ce stade, qu’il serait globalement plus restrictif et moins attrayant pour les investisseurs étrangers que le régime français, au travers de deux dispositions principales. La première prévoirait qu’aucun actionnaire ne pourrait détenir 10% ou plus des droits de vote du REIT. La seconde consisterait dans la retenue à la source de 22% sur les dividendes distribués par le REIT à des investisseurs non-résidents du Royaume Uni. En effet, cette retenue à la source ne pourrait bénéficier des réductions applicables tant dans le cadre communautaire qu’en vertu des conventions fiscales internationales.

Ce projet de loi budgétaire, déposé au Parlement le 7 avril, suscite à Londres de nombreuses réactions de scepticisme des professionnels. Certes avantageux pour les actionnaires anglais, ce régime semble a priori très protectionniste, à contre-courant de la place très internationale prise par le marché de l’immobilier britannique. Mais, les négociations sont encore très ouvertes à ce stade. On en apprécie que plus la souplesse et la dynamique du régime SIIC à la française.

Article préparé avec l’aide du cabinet Chiltern Plc à Londres.

Francois Lugand
 
Arsene Taxand – Immobilier
Les sociétés immobilières ont la côte
9 Aout 2006
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Ce régime fiscal a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. Assorti d’obligations distributives relativement favorables (85% pour les revenus locatifs nets et 50% pour les plus-values, avec une capacité d’endettement et d’amortissement inchangée dans la société), encouragé par un taux d’impôt libératoire sur les plus-values latentes de 16,5% (l’ « exit tax »), le SIIC était ainsi né sous de bons auspices.

Cet attrait du régime fiscal des SIIC est renforcé par la possibilité pour les propriétaires d’actifs immobiliers de leur céder des immeubles en bénéficiant d’une réduction du taux d’imposition applicable à la plus-value de cession de 33,1/3% plus contribution additionnelle à 16,5%.

Ce régime de faveur, d’abord réservé aux apports et étendu à compter du 1er janvier 2006 aux cessions pures et simples, se justifie notamment par la situation très particulière de l’immobilier professionnel en France. En effet, contrairement à la plupart des entreprises étrangères, les entreprises françaises sont très majoritairement propriétaires (70%) de leur patrimoine immobilier. L’externalisation est donc une problématique française d’actualité, à laquelle est fortement sensibilisé l’Etat. Mais elle était jusque là pénalisée par une imposition très élevée des plus-values. Ce régime de faveur doit permettre de satisfaire à la fois ces grands utilisateurs qui souhaitent se désengager de patrimoines consommateurs de fonds propres et les sociétés SIIC à la recherche de nouveaux patrimoines à développer dans un marché de pénurie de produits d’investissement.

Certes, les sceptiques pourront soutenir que le régime de faveur de cessions est limité dans le temps à la fin de l’année 2007, mais on ne doute pas que tant d’habileté pour l’introduction de ce régime ne permette d’en poursuivre les effets au-delà, dès lors que la mesure sera suivie d’effet et que des premières opérations significatives auront été réalisées.

La consécration de cette dynamique à la française pourrait venir, contre toute attente, de nos amis britanniques. En effet, dans son projet de loi budgétaire pour 2007, le gouvernement britannique a prévu l’introduction à son tour d’un régime fiscal spécifique pour les REITs (Real Estate Investment Trust), comparable au régime SIIC.

En synthèse, ce nouveau régime s’appliquerait aux sociétés immobilières cotées au Royaume Uni. Ces sociétés immobilières - dont 75% de la valeur totale des revenus de la société ainsi que de la valeur de ses actifs au bilan devra être dédié à la location - seraient exonérées d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant 10 ans, ainsi que sur les plus-values de cession des immeubles relevant du secteur exonéré. Enfin, le REIT serait soumis à une obligation de distribution de 90% de son résultat exonéré.

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La démarche adoptée par les britanniques offre plusieurs similarités avec le régime français. On peut toutefois noter, à ce stade, qu’il serait globalement plus restrictif et moins attrayant pour les investisseurs étrangers que le régime français, au travers de deux dispositions principales. La première prévoirait qu’aucun actionnaire ne pourrait détenir 10% ou plus des droits de vote du REIT. La seconde consisterait dans la retenue à la source de 22% sur les dividendes distribués par le REIT à des investisseurs non-résidents du Royaume Uni. En effet, cette retenue à la source ne pourrait bénéficier des réductions applicables tant dans le cadre communautaire qu’en vertu des conventions fiscales internationales.

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Ce régime fiscal a pour effet de déplacer l’imposition des revenus immobiliers de la SIIC, issus tant de la location que de la vente des immeubles, au niveau de l’actionnaire. Assorti d’obligations distributives relativement favorables (85% pour les revenus locatifs nets et 50% pour les plus-values, avec une capacité d’endettement et d’amortissement inchangée dans la société), encouragé par un taux d’impôt libératoire sur les plus-values latentes de 16,5% (l’ « exit tax »), le SIIC était ainsi né sous de bons auspices.

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Ce régime de faveur, d’abord réservé aux apports et étendu à compter du 1er janvier 2006 aux cessions pures et simples, se justifie notamment par la situation très particulière de l’immobilier professionnel en France. En effet, contrairement à la plupart des entreprises étrangères, les entreprises françaises sont très majoritairement propriétaires (70%) de leur patrimoine immobilier. L’externalisation est donc une problématique française d’actualité, à laquelle est fortement sensibilisé l’Etat. Mais elle était jusque là pénalisée par une imposition très élevée des plus-values. Ce régime de faveur doit permettre de satisfaire à la fois ces grands utilisateurs qui souhaitent se désengager de patrimoines consommateurs de fonds propres et les sociétés SIIC à la recherche de nouveaux patrimoines à développer dans un marché de pénurie de produits d’investissement.

Certes, les sceptiques pourront soutenir que le régime de faveur de cessions est limité dans le temps à la fin de l’année 2007, mais on ne doute pas que tant d’habileté pour l’introduction de ce régime ne permette d’en poursuivre les effets au-delà, dès lors que la mesure sera suivie d’effet et que des premières opérations significatives auront été réalisées.

La consécration de cette dynamique à la française pourrait venir, contre toute attente, de nos amis britanniques. En effet, dans son projet de loi budgétaire pour 2007, le gouvernement britannique a prévu l’introduction à son tour d’un régime fiscal spécifique pour les REITs (Real Estate Investment Trust), comparable au régime SIIC.

En synthèse, ce nouveau régime s’appliquerait aux sociétés immobilières cotées au Royaume Uni. Ces sociétés immobilières - dont 75% de la valeur totale des revenus de la société ainsi que de la valeur de ses actifs au bilan devra être dédié à la location - seraient exonérées d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant 10 ans, ainsi que sur les plus-values de cession des immeubles relevant du secteur exonéré. Enfin, le REIT serait soumis à une obligation de distribution de 90% de son résultat exonéré.

S’agissant des actionnaires, les dividendes distribués par le REIT seraient soumis à une retenue à la source de 22% prélevée directement par le REIT, à l’exception de ceux destinés à des fonds de pension et à des organismes non lucratifs. Enfin, l’option pour ce régime entraînerait une « conversion charge», applicable sur la base de la valeur de marché brute du patrimoine du REIT – et non la plus-value comme dans le modèle français - dont le taux serait de 2%, payable sur 4 ans.

La démarche adoptée par les britanniques offre plusieurs similarités avec le régime français. On peut toutefois noter, à ce stade, qu’il serait globalement plus restrictif et moins attrayant pour les investisseurs étrangers que le régime français, au travers de deux dispositions principales. La première prévoirait qu’aucun actionnaire ne pourrait détenir 10% ou plus des droits de vote du REIT. La seconde consisterait dans la retenue à la source de 22% sur les dividendes distribués par le REIT à des investisseurs non-résidents du Royaume Uni. En effet, cette retenue à la source ne pourrait bénéficier des réductions applicables tant dans le cadre communautaire qu’en vertu des conventions fiscales internationales.

Ce projet de loi budgétaire, déposé au Parlement le 7 avril, suscite à Londres de nombreuses réactions de scepticisme des professionnels. Certes avantageux pour les actionnaires anglais, ce régime semble a priori très protectionniste, à contre-courant de la place très internationale prise par le marché de l’immobilier britannique. Mais, les négociations sont encore très ouvertes à ce stade. On en apprécie que plus la souplesse et la dynamique du régime SIIC à la française.

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