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Les indemnités de résiliation anticipée d’un bail commercial sont-elles soumises à la TVA ?

Arsene Taxand - TVA & Taxes indirectes



Les indemnités de résiliation anticipée d’un bail commercial sont-elles soumises à la TVA ?
CE, 27 février 2015, n° 368661, 9ème sous-section jugeant seule, SCI Catleya

La SCI Catleya envisageait d’acquérir un local commercial qui faisait l’objet d’une location auprès de la SA Paolina.  Ces deux sociétés ont passé un accord aux termes duquel le bail commercial en cours a été résilié de manière anticipée,  moyennant une indemnité versée par la SCI Catleya au preneur. L’administration fiscale a remis en cause la déduction de la TVA ayant grevée cette indemnité.
 
Selon la Cour Administrative d’Appel de Paris [1] cette indemnité, bien que versée dans le cadre d'une convention amiable et non d'un litige, avait pour seul objet de réparer le préjudice subi par la SA Paolina du fait de la rupture anticipée du bail commercial. En effet, cette indemnité ne constituait aucunement la rémunération d'une prestation de service individualisable fournie par la SA Paolina à la SCI Catleya, notamment pour permettre à cette dernière de louer le local en cause à des conditions plus intéressantes financièrement. En conséquence, cette indemnité ne rémunérait pas une quelconque prestation de services à titre onéreux et n'aurait pas dû être soumise à la TVA. La SCI Catleya n'était donc pas en droit de déduire une telle TVA facturée à tort.
 
Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat est venu trancher ce litige. La Haute Cour a estimé que l’accord conclu entre la SCI Catleya et la SA Paolina constituait une convention ad hoc, qui avait pour seul objet d'obtenir la libération des locaux afin de permettre à la SCI Catleya de disposer de la libre jouissance du local commercial au titre de la période couverte par le contrat initial de location dont la SA Paolina était jusqu'alors titulaire.

La libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit, dès lors, être regardée comme un service individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte à la SCI Catleya de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses. Et le Conseil d’Etat de conclure que la SCI Catleya était en droit de déduire la TVA grevant la prestation qui lui avait été rendue par la SA Paolina.
 
Cette analyse du Conseil d’Etat vient enrichir la jurisprudence relative au traitement TVA des indemnités versées dans le cadre de la résiliation anticipée de contrats de location. Ainsi, le Conseil d’Etat a considéré, dans un arrêt récent [2] relatif à la résiliation anticipée d’un contrat de location longue durée de véhicules, initiée par le preneur, que les indemnités, égales à la différence entre la somme des loyers restant à échoir et la valeur vénale des véhicules au moment de la résiliation, n’étaient pas taxables.

Il semble donc que lorsque le preneur résilie de manière anticipée un contrat de location mobilière ou immobilière, il n’existe pas de lien direct entre l’indemnité versée et la réalisation d’une quelconque prestation de services individualisée, la détermination du montant de l’indemnité par référence aux loyers restant dus n’étant qu’une modalité de fixation du quantum de l’indemnité. En revanche, dans l’affaire présentée au Conseil d’Etat, l’existence d’une prestation de services rendue par le titulaire du bail commercial à un tiers acquéreur d’un local objet du bail commercial, a été reconnue. Il n’en demeure pas moins que dans ce domaine, l’incertitude est grande, et la recherche d’un lien direct permanente …

Delphine Bouchet, Avocate Associée
Jessica Marx, Avocat
----------------------------------------------------------------------------------------
[1] CAA Paris, 23 mars 2013, n°11PA03879, 5e ch., SCI Catleya
[2] CE, 30 mars 2013, n°346990, 9e et 10e s.-s., SA DIAC
 
 
Arsene Taxand - TVA & Taxes indirectes
Les indemnités de résiliation anticipée d’un bail commercial sont-elles soumises à la TVA ?
6 Mars 2015
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La SCI Catleya envisageait d’acquérir un local commercial qui faisait l’objet d’une location auprès de la SA Paolina.  Ces deux sociétés ont passé un accord aux termes duquel le bail commercial en cours a été résilié de manière anticipée,  moyennant une indemnité versée par la SCI Catleya au preneur. L’administration fiscale a remis en cause la déduction de la TVA ayant grevée cette indemnité.
 
Selon la Cour Administrative d’Appel de Paris [1] cette indemnité, bien que versée dans le cadre d'une convention amiable et non d'un litige, avait pour seul objet de réparer le préjudice subi par la SA Paolina du fait de la rupture anticipée du bail commercial. En effet, cette indemnité ne constituait aucunement la rémunération d'une prestation de service individualisable fournie par la SA Paolina à la SCI Catleya, notamment pour permettre à cette dernière de louer le local en cause à des conditions plus intéressantes financièrement. En conséquence, cette indemnité ne rémunérait pas une quelconque prestation de services à titre onéreux et n'aurait pas dû être soumise à la TVA. La SCI Catleya n'était donc pas en droit de déduire une telle TVA facturée à tort.
 
Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat est venu trancher ce litige. La Haute Cour a estimé que l’accord conclu entre la SCI Catleya et la SA Paolina constituait une convention ad hoc, qui avait pour seul objet d'obtenir la libération des locaux afin de permettre à la SCI Catleya de disposer de la libre jouissance du local commercial au titre de la période couverte par le contrat initial de location dont la SA Paolina était jusqu'alors titulaire.

La libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit, dès lors, être regardée comme un service individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte à la SCI Catleya de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses. Et le Conseil d’Etat de conclure que la SCI Catleya était en droit de déduire la TVA grevant la prestation qui lui avait été rendue par la SA Paolina.
 
Cette analyse du Conseil d’Etat vient enrichir la jurisprudence relative au traitement TVA des indemnités versées dans le cadre de la résiliation anticipée de contrats de location. Ainsi, le Conseil d’Etat a considéré, dans un arrêt récent [2] relatif à la résiliation anticipée d’un contrat de location longue durée de véhicules, initiée par le preneur, que les indemnités, égales à la différence entre la somme des loyers restant à échoir et la valeur vénale des véhicules au moment de la résiliation, n’étaient pas taxables.

Il semble donc que lorsque le preneur résilie de manière anticipée un contrat de location mobilière ou immobilière, il n’existe pas de lien direct entre l’indemnité versée et la réalisation d’une quelconque prestation de services individualisée, la détermination du montant de l’indemnité par référence aux loyers restant dus n’étant qu’une modalité de fixation du quantum de l’indemnité. En revanche, dans l’affaire présentée au Conseil d’Etat, l’existence d’une prestation de services rendue par le titulaire du bail commercial à un tiers acquéreur d’un local objet du bail commercial, a été reconnue. Il n’en demeure pas moins que dans ce domaine, l’incertitude est grande, et la recherche d’un lien direct permanente …

Delphine Bouchet, Avocate Associée
Jessica Marx, Avocat
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[1] CAA Paris, 23 mars 2013, n°11PA03879, 5e ch., SCI Catleya
[2] CE, 30 mars 2013, n°346990, 9e et 10e s.-s., SA DIAC
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Selon la Cour Administrative d’Appel de Paris [1] cette indemnité, bien que versée dans le cadre d'une convention amiable et non d'un litige, avait pour seul objet de réparer le préjudice subi par la SA Paolina du fait de la rupture anticipée du bail commercial. En effet, cette indemnité ne constituait aucunement la rémunération d'une prestation de service individualisable fournie par la SA Paolina à la SCI Catleya, notamment pour permettre à cette dernière de louer le local en cause à des conditions plus intéressantes financièrement. En conséquence, cette indemnité ne rémunérait pas une quelconque prestation de services à titre onéreux et n'aurait pas dû être soumise à la TVA. La SCI Catleya n'était donc pas en droit de déduire une telle TVA facturée à tort.
 
Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat est venu trancher ce litige. La Haute Cour a estimé que l’accord conclu entre la SCI Catleya et la SA Paolina constituait une convention ad hoc, qui avait pour seul objet d'obtenir la libération des locaux afin de permettre à la SCI Catleya de disposer de la libre jouissance du local commercial au titre de la période couverte par le contrat initial de location dont la SA Paolina était jusqu'alors titulaire.

La libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit, dès lors, être regardée comme un service individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte à la SCI Catleya de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses. Et le Conseil d’Etat de conclure que la SCI Catleya était en droit de déduire la TVA grevant la prestation qui lui avait été rendue par la SA Paolina.
 
Cette analyse du Conseil d’Etat vient enrichir la jurisprudence relative au traitement TVA des indemnités versées dans le cadre de la résiliation anticipée de contrats de location. Ainsi, le Conseil d’Etat a considéré, dans un arrêt récent [2] relatif à la résiliation anticipée d’un contrat de location longue durée de véhicules, initiée par le preneur, que les indemnités, égales à la différence entre la somme des loyers restant à échoir et la valeur vénale des véhicules au moment de la résiliation, n’étaient pas taxables.

Il semble donc que lorsque le preneur résilie de manière anticipée un contrat de location mobilière ou immobilière, il n’existe pas de lien direct entre l’indemnité versée et la réalisation d’une quelconque prestation de services individualisée, la détermination du montant de l’indemnité par référence aux loyers restant dus n’étant qu’une modalité de fixation du quantum de l’indemnité. En revanche, dans l’affaire présentée au Conseil d’Etat, l’existence d’une prestation de services rendue par le titulaire du bail commercial à un tiers acquéreur d’un local objet du bail commercial, a été reconnue. Il n’en demeure pas moins que dans ce domaine, l’incertitude est grande, et la recherche d’un lien direct permanente …

Delphine Bouchet, Avocate Associée
Jessica Marx, Avocat
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[1] CAA Paris, 23 mars 2013, n°11PA03879, 5e ch., SCI Catleya
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