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Le secteur de l’investissement immobilier face à la réforme de la taxe professionnelle : la CLA.CC !

Arsene Taxand - Immobilier



Immobilier

Le secteur de l’investissement immobilier face à la réforme de la taxe professionnelle : la CLA.CC !
Présenté hier en conseil des ministres, le projet de loi de finances pour 2010 vise notamment à réformer en profondeur la taxe professionnelle (« TP »). Annoncé comme un allégement historique de la fiscalité pesant sur les entreprises, ce projet pourrait se révéler très pénalisant pour les investisseurs immobiliers.

La Contribution Economique Territoriale (« CET ») se substituerait à la TP à partir du 1er janvier 2010. Elle se décomposerait en deux taxes indépendantes : la Cotisation Locale d’Activité (« CLA », équivalent de l’ancienne TP assise sur les valeurs locatives foncières) et la Cotisation Complémentaire (« CC », équivalent de la cotisation minimale de TP sur la valeur ajoutée). Le cumul des deux cotisations ne pourrait toutefois pas dépasser 3% de la valeur ajoutée annuelle produite par l’entreprise.

Ces deux taxes s’appliqueraient désormais aux foncières. En effet, l’activité de location serait dorénavant réputée être exercée à titre professionnel, sans exception pour les locations nues sauf pour celles à usage d’habitation qui resteraient en dehors du champ d’application de la CET. Nous décrivons brièvement le dispositif de chacune de ces taxes et leur impact potentiel pour les foncières.

La CLA…
En principe, sur le même modèle que l’ancienne TP, la CLA ne devrait toucher que les locataires pour les locations de plus de 6 mois. Attention toutefois aux périodes de vacances et aux situations de baux précaires inférieurs à 6 mois qui pourraient rendre les bailleurs imposables. La CLA serait alors déterminée d’une manière similaire à l’ancienne TP acquittée sur la base de la valeur locative.

…CC
La CC serait assise sur la valeur ajoutée produite par la société immobilière dont le taux varierait en fonction du chiffre d’affaires (de 0% pour les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 500.000 euros à 1,5% pour celles dont le chiffre d’affaires excède 50.000.000 euros).

Remarque : A noter que les locataires pourraient également être redevables de la CC si la condition de chiffre d’affaires est remplie. Dans ce cas de figure, les loyers payés ne seraient pas déduits de la valeur ajoutée coté locataire, ce qui aboutirait à une double imposition économique (bailleur/locataire) sur une quote-part des loyers.

Appliquée au secteur de l’investissement immobilier, la notion de valeur ajoutée devrait correspondre aux recettes annuelles de la société et produits accessoires, soit les loyers annuels et les charges refacturées, diminués des amortissements (pour les locaux loués plus de 6 mois) et de manière générale des charges entrant dans la détermination du résultat d’exploitation de la société. En revanche, ne seraient pas inclus les frais financiers de la société. Enfin, il convient de noter que les plus-values de cession des immeubles seraient incluses dans la base de calcul de la valeur ajoutée si elles se rapportent à une activité normale et courante. Ce point devra être précisé !

Le texte proposé par le gouvernement va maintenant entamer son parcours législatif et il est probable qu’il sera soumis à de nombreux amendements. Nous vous tiendrons informés de ces futurs développements et nous sommes à votre disposition pour vous aider à simuler dès à présent les impacts de cette réforme.


Le groupe immobilier – Arsene Taxand
 
Arsene Taxand - Immobilier
Le secteur de l’investissement immobilier face à la réforme de la taxe professionnelle : la CLA.CC !
1 Octobre 2009
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La Contribution Economique Territoriale (« CET ») se substituerait à la TP à partir du 1er janvier 2010. Elle se décomposerait en deux taxes indépendantes : la Cotisation Locale d’Activité (« CLA », équivalent de l’ancienne TP assise sur les valeurs locatives foncières) et la Cotisation Complémentaire (« CC », équivalent de la cotisation minimale de TP sur la valeur ajoutée). Le cumul des deux cotisations ne pourrait toutefois pas dépasser 3% de la valeur ajoutée annuelle produite par l’entreprise.

Ces deux taxes s’appliqueraient désormais aux foncières. En effet, l’activité de location serait dorénavant réputée être exercée à titre professionnel, sans exception pour les locations nues sauf pour celles à usage d’habitation qui resteraient en dehors du champ d’application de la CET. Nous décrivons brièvement le dispositif de chacune de ces taxes et leur impact potentiel pour les foncières.

La CLA…
En principe, sur le même modèle que l’ancienne TP, la CLA ne devrait toucher que les locataires pour les locations de plus de 6 mois. Attention toutefois aux périodes de vacances et aux situations de baux précaires inférieurs à 6 mois qui pourraient rendre les bailleurs imposables. La CLA serait alors déterminée d’une manière similaire à l’ancienne TP acquittée sur la base de la valeur locative.

…CC
La CC serait assise sur la valeur ajoutée produite par la société immobilière dont le taux varierait en fonction du chiffre d’affaires (de 0% pour les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 500.000 euros à 1,5% pour celles dont le chiffre d’affaires excède 50.000.000 euros).

Remarque : A noter que les locataires pourraient également être redevables de la CC si la condition de chiffre d’affaires est remplie. Dans ce cas de figure, les loyers payés ne seraient pas déduits de la valeur ajoutée coté locataire, ce qui aboutirait à une double imposition économique (bailleur/locataire) sur une quote-part des loyers.

Appliquée au secteur de l’investissement immobilier, la notion de valeur ajoutée devrait correspondre aux recettes annuelles de la société et produits accessoires, soit les loyers annuels et les charges refacturées, diminués des amortissements (pour les locaux loués plus de 6 mois) et de manière générale des charges entrant dans la détermination du résultat d’exploitation de la société. En revanche, ne seraient pas inclus les frais financiers de la société. Enfin, il convient de noter que les plus-values de cession des immeubles seraient incluses dans la base de calcul de la valeur ajoutée si elles se rapportent à une activité normale et courante. Ce point devra être précisé !

Le texte proposé par le gouvernement va maintenant entamer son parcours législatif et il est probable qu’il sera soumis à de nombreux amendements. Nous vous tiendrons informés de ces futurs développements et nous sommes à votre disposition pour vous aider à simuler dès à présent les impacts de cette réforme.


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La Contribution Economique Territoriale (« CET ») se substituerait à la TP à partir du 1er janvier 2010. Elle se décomposerait en deux taxes indépendantes : la Cotisation Locale d’Activité (« CLA », équivalent de l’ancienne TP assise sur les valeurs locatives foncières) et la Cotisation Complémentaire (« CC », équivalent de la cotisation minimale de TP sur la valeur ajoutée). Le cumul des deux cotisations ne pourrait toutefois pas dépasser 3% de la valeur ajoutée annuelle produite par l’entreprise.

Ces deux taxes s’appliqueraient désormais aux foncières. En effet, l’activité de location serait dorénavant réputée être exercée à titre professionnel, sans exception pour les locations nues sauf pour celles à usage d’habitation qui resteraient en dehors du champ d’application de la CET. Nous décrivons brièvement le dispositif de chacune de ces taxes et leur impact potentiel pour les foncières.

La CLA…
En principe, sur le même modèle que l’ancienne TP, la CLA ne devrait toucher que les locataires pour les locations de plus de 6 mois. Attention toutefois aux périodes de vacances et aux situations de baux précaires inférieurs à 6 mois qui pourraient rendre les bailleurs imposables. La CLA serait alors déterminée d’une manière similaire à l’ancienne TP acquittée sur la base de la valeur locative.

…CC
La CC serait assise sur la valeur ajoutée produite par la société immobilière dont le taux varierait en fonction du chiffre d’affaires (de 0% pour les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 500.000 euros à 1,5% pour celles dont le chiffre d’affaires excède 50.000.000 euros).

Remarque : A noter que les locataires pourraient également être redevables de la CC si la condition de chiffre d’affaires est remplie. Dans ce cas de figure, les loyers payés ne seraient pas déduits de la valeur ajoutée coté locataire, ce qui aboutirait à une double imposition économique (bailleur/locataire) sur une quote-part des loyers.

Appliquée au secteur de l’investissement immobilier, la notion de valeur ajoutée devrait correspondre aux recettes annuelles de la société et produits accessoires, soit les loyers annuels et les charges refacturées, diminués des amortissements (pour les locaux loués plus de 6 mois) et de manière générale des charges entrant dans la détermination du résultat d’exploitation de la société. En revanche, ne seraient pas inclus les frais financiers de la société. Enfin, il convient de noter que les plus-values de cession des immeubles seraient incluses dans la base de calcul de la valeur ajoutée si elles se rapportent à une activité normale et courante. Ce point devra être précisé !

Le texte proposé par le gouvernement va maintenant entamer son parcours législatif et il est probable qu’il sera soumis à de nombreux amendements. Nous vous tiendrons informés de ces futurs développements et nous sommes à votre disposition pour vous aider à simuler dès à présent les impacts de cette réforme.


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