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2009 : quel bilan fiscal pour l'immobilier ?

Arsene Taxand - Immobilier



2009 : quel bilan fiscal pour l'immobilier ?
Pour l'équipe immobilière d'Arsene Taxand, l'année 2009 se termine dans un calme législatif révélateur de l'atonie du marché en 2009. Si la fin de l'année peut donner des espoirs de reprise du marché de l'investissement, surtout dans le domaine de l'immobilier commercial, il reste patent que d'un point de vue général, 2009 est une année marquée par un fort ralentissement et que cela se traduit dans le rythme réglementaire après 5 années extrêmement dynamiques.

Ainsi, peu de réformes majeures du régime des SIIC ou des OPCI, à l'exception de quelques réglages et du travail vers une meilleure fluidité des deux régimes, dans le cadre de partenariats autour d'une filiale commune entre une SIIC et un OPCI. La mesure était déjà espérée en 2008, mais elle attendait l'accord conjoint des représentants des SIIC et des OPCI. On ne pourra que se féliciter de cette évolution, dans un marché qui favorisera à n'en pas douter les parteneriats, notamment pour la détention des actifs d'une valeur significative (supérieure à 100 million d'euros) que le marché souhaitera mutualiser sur plusieurs investisseurs.

En matière de fiscalité indirecte, on notera aussi la modification des règles applicables pour les cessions de titres de sociétés étrangères à prépondérance immobilière. En effet, à la suite d'un courant de jurisprudence défavorable, Bercy a modifié la règle d'imposition afin d'inclure dans son champ d'application les cessions de titres de sociétés immobilières étrangères qui seraient à prépondérance immobilière. Plus possible donc maintenant d'échapper aux 5% de droits en cas de cession d'une société luxembourgeoise ou néerlandaise. On notera que cette mesure sera applicable à toute cession réalisée à compter du 1 er janvier 2010. Certes, la mesure n'est pas favorable, mais elle était attendue et, tous comptes faits, on pourra se féliciter que le dispositif des droits d'enregistrement reste plutôt favorable aux cessions de titres en France. En effet, contrairement à l'exemple de nos voisins allemands ou espagnols, la base des droits en cas de cession reste assise sur la valeur des titres et non sur la valeur vénale de l'immeuble. Céder des titres reste donc, au cas par cas, avantageux, seule la cession de titres de sociétés étrangères est maintenant pénalisée et on en verra l'utilité que beaucoup plus rarement.

La TVA immobilière sera le grand chantier fiscal de l'année 2010. Nous commenterons plus en détail cette réforme dans notre Webinar 2010, à paraître très prochainement. On retiendra toutefois que cette réforme soulève des interrogations sur le régime de la TVA sur marge. En effet, selon la directive TVA, l'assujettissement de la TVA sur la marge est optionnel. Or, le régime fiscal français (qui précède la directive) applique de droit la TVA sur marge à un marchand de biens. Cette anomalie du droit français a été soulignée dans un rapport sur la proposition de loi de Monsieur Jean-Luc Warsmann (proposition n° 1890 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit), déposé le 24 novembre 2009 à l’Assemblée Nationale.

Ce point n'a pas encore fait l'objet de contentieux, mais on peut estimer qu'à titre conservatoire, il conviendra que les marchands de biens procèdent à une revue de leurs opérations passées afin de déterminer celles qui pourraient faire l'objet d'une contestation du régime fiscal appliqué. C'est particulièrement vrai lorsque a) la TVA n'a pas pu être facturée à l'acquéreur car il n'avait pas la possibilité de la récupérer (cession à un particulier, à un établissement financier, ...), b) que le montant de la TVA récupérée sur les travaux de rénovation, de partition ou de viabilisation n'est pas supérieure à la TVA sur la marge. Rappelons, que la TVA peut-être contestée sur 2 années et qu'en 2010, seuls 2008 et 2009 peuvent être contestées.

Enfin, dans le domaine international, on notera avec intérêt l'entrée en vigueur du nouveau traité entre la France et le Royaume Uni, qui contient des dispositions novatrices sur le traitement fiscal des SIIC. Les distributions de dividendes réalisées par des SIIC ou des REIT seront soumises à la retenue à la source de droit interne (25% en France) lorsque les bénéficiaires détiennent une participation supérieure à 10% ou une retenue à la source de 15% dans les autres cas. Ce même type de disposition se retrouve également dans la convention fiscale signée avec les Etats-Unis et on peut s’attendre à ce que la France tienne cette nouvelle position lors de futures renégociations de traités bilatéraux.

A n'en pas douter, 2010 s'annonce comme une année passionnante, après une année 2009 très attentiste. L'environnement fiscal s'est stabilisé et de manière générale la France n'a pas infléchi sa politique favorable à l'immobilier. Les règles de sous-capitalisation sont maitrisables, la fiscalité indirecte n'est pas neutre mais elle offre des choix possibles, comme en matière de plus-value, et le régime des SIIC et des fonds immobiliers de type OPCI n'a pas son égal en Europe en matière de fluidité et de neutralité pour les opérateurs. Tous les éléments sont donc présents pour une reprise rapide de l'investissement, voire des décisions opportunistes, alors que la pression sur les finances publiques pourraient annoncer dans les années futures un retour de l'impôt dans ces activités d'investissement.

Bonne année 2010!

 
Arsene Taxand - Immobilier
2009 : quel bilan fiscal pour l'immobilier ?
8 Janvier 2010
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Ainsi, peu de réformes majeures du régime des SIIC ou des OPCI, à l'exception de quelques réglages et du travail vers une meilleure fluidité des deux régimes, dans le cadre de partenariats autour d'une filiale commune entre une SIIC et un OPCI. La mesure était déjà espérée en 2008, mais elle attendait l'accord conjoint des représentants des SIIC et des OPCI. On ne pourra que se féliciter de cette évolution, dans un marché qui favorisera à n'en pas douter les parteneriats, notamment pour la détention des actifs d'une valeur significative (supérieure à 100 million d'euros) que le marché souhaitera mutualiser sur plusieurs investisseurs.

En matière de fiscalité indirecte, on notera aussi la modification des règles applicables pour les cessions de titres de sociétés étrangères à prépondérance immobilière. En effet, à la suite d'un courant de jurisprudence défavorable, Bercy a modifié la règle d'imposition afin d'inclure dans son champ d'application les cessions de titres de sociétés immobilières étrangères qui seraient à prépondérance immobilière. Plus possible donc maintenant d'échapper aux 5% de droits en cas de cession d'une société luxembourgeoise ou néerlandaise. On notera que cette mesure sera applicable à toute cession réalisée à compter du 1 er janvier 2010. Certes, la mesure n'est pas favorable, mais elle était attendue et, tous comptes faits, on pourra se féliciter que le dispositif des droits d'enregistrement reste plutôt favorable aux cessions de titres en France. En effet, contrairement à l'exemple de nos voisins allemands ou espagnols, la base des droits en cas de cession reste assise sur la valeur des titres et non sur la valeur vénale de l'immeuble. Céder des titres reste donc, au cas par cas, avantageux, seule la cession de titres de sociétés étrangères est maintenant pénalisée et on en verra l'utilité que beaucoup plus rarement.

La TVA immobilière sera le grand chantier fiscal de l'année 2010. Nous commenterons plus en détail cette réforme dans notre Webinar 2010, à paraître très prochainement. On retiendra toutefois que cette réforme soulève des interrogations sur le régime de la TVA sur marge. En effet, selon la directive TVA, l'assujettissement de la TVA sur la marge est optionnel. Or, le régime fiscal français (qui précède la directive) applique de droit la TVA sur marge à un marchand de biens. Cette anomalie du droit français a été soulignée dans un rapport sur la proposition de loi de Monsieur Jean-Luc Warsmann (proposition n° 1890 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit), déposé le 24 novembre 2009 à l’Assemblée Nationale.

Ce point n'a pas encore fait l'objet de contentieux, mais on peut estimer qu'à titre conservatoire, il conviendra que les marchands de biens procèdent à une revue de leurs opérations passées afin de déterminer celles qui pourraient faire l'objet d'une contestation du régime fiscal appliqué. C'est particulièrement vrai lorsque a) la TVA n'a pas pu être facturée à l'acquéreur car il n'avait pas la possibilité de la récupérer (cession à un particulier, à un établissement financier, ...), b) que le montant de la TVA récupérée sur les travaux de rénovation, de partition ou de viabilisation n'est pas supérieure à la TVA sur la marge. Rappelons, que la TVA peut-être contestée sur 2 années et qu'en 2010, seuls 2008 et 2009 peuvent être contestées.

Enfin, dans le domaine international, on notera avec intérêt l'entrée en vigueur du nouveau traité entre la France et le Royaume Uni, qui contient des dispositions novatrices sur le traitement fiscal des SIIC. Les distributions de dividendes réalisées par des SIIC ou des REIT seront soumises à la retenue à la source de droit interne (25% en France) lorsque les bénéficiaires détiennent une participation supérieure à 10% ou une retenue à la source de 15% dans les autres cas. Ce même type de disposition se retrouve également dans la convention fiscale signée avec les Etats-Unis et on peut s’attendre à ce que la France tienne cette nouvelle position lors de futures renégociations de traités bilatéraux.

A n'en pas douter, 2010 s'annonce comme une année passionnante, après une année 2009 très attentiste. L'environnement fiscal s'est stabilisé et de manière générale la France n'a pas infléchi sa politique favorable à l'immobilier. Les règles de sous-capitalisation sont maitrisables, la fiscalité indirecte n'est pas neutre mais elle offre des choix possibles, comme en matière de plus-value, et le régime des SIIC et des fonds immobiliers de type OPCI n'a pas son égal en Europe en matière de fluidité et de neutralité pour les opérateurs. Tous les éléments sont donc présents pour une reprise rapide de l'investissement, voire des décisions opportunistes, alors que la pression sur les finances publiques pourraient annoncer dans les années futures un retour de l'impôt dans ces activités d'investissement.

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Ainsi, peu de réformes majeures du régime des SIIC ou des OPCI, à l'exception de quelques réglages et du travail vers une meilleure fluidité des deux régimes, dans le cadre de partenariats autour d'une filiale commune entre une SIIC et un OPCI. La mesure était déjà espérée en 2008, mais elle attendait l'accord conjoint des représentants des SIIC et des OPCI. On ne pourra que se féliciter de cette évolution, dans un marché qui favorisera à n'en pas douter les parteneriats, notamment pour la détention des actifs d'une valeur significative (supérieure à 100 million d'euros) que le marché souhaitera mutualiser sur plusieurs investisseurs.

En matière de fiscalité indirecte, on notera aussi la modification des règles applicables pour les cessions de titres de sociétés étrangères à prépondérance immobilière. En effet, à la suite d'un courant de jurisprudence défavorable, Bercy a modifié la règle d'imposition afin d'inclure dans son champ d'application les cessions de titres de sociétés immobilières étrangères qui seraient à prépondérance immobilière. Plus possible donc maintenant d'échapper aux 5% de droits en cas de cession d'une société luxembourgeoise ou néerlandaise. On notera que cette mesure sera applicable à toute cession réalisée à compter du 1 er janvier 2010. Certes, la mesure n'est pas favorable, mais elle était attendue et, tous comptes faits, on pourra se féliciter que le dispositif des droits d'enregistrement reste plutôt favorable aux cessions de titres en France. En effet, contrairement à l'exemple de nos voisins allemands ou espagnols, la base des droits en cas de cession reste assise sur la valeur des titres et non sur la valeur vénale de l'immeuble. Céder des titres reste donc, au cas par cas, avantageux, seule la cession de titres de sociétés étrangères est maintenant pénalisée et on en verra l'utilité que beaucoup plus rarement.

La TVA immobilière sera le grand chantier fiscal de l'année 2010. Nous commenterons plus en détail cette réforme dans notre Webinar 2010, à paraître très prochainement. On retiendra toutefois que cette réforme soulève des interrogations sur le régime de la TVA sur marge. En effet, selon la directive TVA, l'assujettissement de la TVA sur la marge est optionnel. Or, le régime fiscal français (qui précède la directive) applique de droit la TVA sur marge à un marchand de biens. Cette anomalie du droit français a été soulignée dans un rapport sur la proposition de loi de Monsieur Jean-Luc Warsmann (proposition n° 1890 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit), déposé le 24 novembre 2009 à l’Assemblée Nationale.

Ce point n'a pas encore fait l'objet de contentieux, mais on peut estimer qu'à titre conservatoire, il conviendra que les marchands de biens procèdent à une revue de leurs opérations passées afin de déterminer celles qui pourraient faire l'objet d'une contestation du régime fiscal appliqué. C'est particulièrement vrai lorsque a) la TVA n'a pas pu être facturée à l'acquéreur car il n'avait pas la possibilité de la récupérer (cession à un particulier, à un établissement financier, ...), b) que le montant de la TVA récupérée sur les travaux de rénovation, de partition ou de viabilisation n'est pas supérieure à la TVA sur la marge. Rappelons, que la TVA peut-être contestée sur 2 années et qu'en 2010, seuls 2008 et 2009 peuvent être contestées.

Enfin, dans le domaine international, on notera avec intérêt l'entrée en vigueur du nouveau traité entre la France et le Royaume Uni, qui contient des dispositions novatrices sur le traitement fiscal des SIIC. Les distributions de dividendes réalisées par des SIIC ou des REIT seront soumises à la retenue à la source de droit interne (25% en France) lorsque les bénéficiaires détiennent une participation supérieure à 10% ou une retenue à la source de 15% dans les autres cas. Ce même type de disposition se retrouve également dans la convention fiscale signée avec les Etats-Unis et on peut s’attendre à ce que la France tienne cette nouvelle position lors de futures renégociations de traités bilatéraux.

A n'en pas douter, 2010 s'annonce comme une année passionnante, après une année 2009 très attentiste. L'environnement fiscal s'est stabilisé et de manière générale la France n'a pas infléchi sa politique favorable à l'immobilier. Les règles de sous-capitalisation sont maitrisables, la fiscalité indirecte n'est pas neutre mais elle offre des choix possibles, comme en matière de plus-value, et le régime des SIIC et des fonds immobiliers de type OPCI n'a pas son égal en Europe en matière de fluidité et de neutralité pour les opérateurs. Tous les éléments sont donc présents pour une reprise rapide de l'investissement, voire des décisions opportunistes, alors que la pression sur les finances publiques pourraient annoncer dans les années futures un retour de l'impôt dans ces activités d'investissement.

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